Как продать свою квартиру-вторичку по срочному выкупу, чтобы успеть «застолбить» новостройку?
Самым актуальным вопросом на сегодняшний в продаже своей квартиры на вторичном рынке день является вопрос времени.
Дело в том, что с переходом с 1 июля 2019 года к проектному финансированию, стоимость новостроек начала быстро увеличиваться. Поэтому сейчас достаточно много продавцов, которые стремятся вовремя продать продать свою квартиру-вторичку по срочному выкупу, чтобы успеть «застолбить» новостройку.
В режиме вопрос-ответ специалист нашей инвестиционной площадки «Выкупон» рассказывает о таких сделках.
Вопрос:
-Давайте сегодня поговорим о срочном выкупе. Знаете, я периодически у себя на дверях подъезда вижу объявление: «Срочно! Без посредников! требуется квартира в вашем доме». Эта какая-то непростая история, как я понимаю.
Ответ:
-Чаще всего это реклама идет от фирм, от агентств недвижимости иногда от частных лиц. Но, обращаясь к частным лицам, здесь нужно понимать, что гарантии здесь никакой быть не может. Можете остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому, если идет речь о срочном выкупе, нужно обращаться в проверенные агентства и специализированные компании, каковой является компания «Выкупон».
Вопрос:
-Это же дорого. Вы же, если я, например, продаю квартиру срочно, то львиный кусок откусите, нет?
Ответ:
-Ну, на самом деле не львиный. Если идет речь о срочном выкупе, то продавец квартиры получает порядка 85 или даже больше процентов от рыночной стоимости квартиры. Все решается индивидуально. Для того, чтобы понять какую сумму вы сможете получить конкретно за Вашу квартиру, вы должны просто оставить нам заявку по стандартной форме на нашем сайте компании «Выкупон».
Вопрос:
-А скажите, пожалуйста, вот срочный – это что значит? Насколько я понимаю, сейчас все-таки есть некоторые проблемы, то есть, я не знаю, за два дня все равно не получится?
Ответ:
-Вы знаете, здесь надо разделять вот что. В первую очередь срочность – это срочность выхода на сделку и скажу: здесь минимальный срок – это один день. Расскажу вот такой случай, сначала предысторию.
Человек решил продать свою квартиру, вложить деньги в новостройку, у него были определенные временные рамки, потому что цены на эту новостройку должны были вырасти. Он нашел сам покупателя. Это оказались люди с ипотечным кредитом. Прошло время, и в итоге банк отказал в выдаче кредита под конкретно эту квартиру.
Времени практически не оставалось. Человек пришел к нам с полным пакетом документов для продажи квартиры, пришел утром. Мы съездили, посмотрели квартиру, предложили свою стоимость, она его устроила, в течение дня подготовили договор купли-продажи, проверили квартиру, в тот же день подписали договор купли-продажи и сдали на регистрацию.
Человек в тот же день получил достаточно внушительную сумму аванса за квартиру, более того мы помогли ему провести регистрацию сделки в ускоренные сроки, в результате, во-первых, он смог застолбить свою новостройку от повышения цены, и в итоге остался в прибыли. Он получил то, что и хотел.
Но бывают случаи и другие, бывает так, что звонит человек: «Приезжайте! Я хочу продать квартиру срочно».
Приезжаешь, смотришь – да, допустим, квартира устраивает, цена устраивает, но документов нет, да еще и паспорт бывает, оказывается просроченный.
Естественно в таком случае вести речь о выходе на сделку в течение одного, двух или трех дней нереально. Тут может быть больший срок, допустим неделя. Пока восстановить паспорт, посмотреть, в конце концов, на оригиналы документов.
Вопрос:
-А скажите, пожалуйста, вот человек, который решил продать свою квартиру и вложить деньги в новостройку. То есть, видимо, он собирался приобрести что-то либо большее, либо у него просто был вариант альтернативного житья, т.е. скажем так в каких ситуациях, кроме истории, когда вы срочно уезжаете, я не знаю куда, имеет смысл быстро реализовывать квартиру?
Ответ:
-Ну, вот в случае, что я сказал, когда идет речь об инвестиции, допустим, в новостройку, да, он выбрал себе квартиру, которая находилась в том районе, который его устраивал больше, это был новый дом, и цена его устраивала. Площадь опять-таки, потому что квартира, которую он продавал, была в старом доме, построенном еще до войны, это одна из причин, почему банк не одобрил кредит под покупку его квартиры.
Вот бывают случаи и такие. Кстати я рассказывал в одной из передач, что бывают проблемы с кредиторами, когда люди увлеклись потребительским кредитованием, и дело дошло до того, что судебные приставы стучались в дверь с исполнительным листом.
Бывает так, что человек… вот у меня был случай. Человек занял денег, открыл свой бизнес, но по срокам не рассчитал отдачу от бизнеса. К нему пришли люди, которые одолжили ему денег и потребовали естественно денег назад.
Немедленно…
Да, да, что делать? Или расставаться с бизнесом, отдавать его? Но он верил в успех своего дела и предпочел быстро продать квартиру через компанию «Выкупон» . Мы все сделали в кратчайшие сроки, человек свой бизнес сохранил и, насколько мне известно, сейчас у него в порядке все и скоро он будет покупать соответственно новую квартиру.
И бывают случаи такие. Буквально был в прошлом месяце. Человек продавал большую квартиру в центре за приличные деньги, просто почему – он получил предложение от партнеров, выгодное, приобрести солидный участок на побережье в Черногории. Это было его не единственное жилье, у него есть еще шикарная дача.
Вопрос:
-А, скажите, пожалуйста, выкуп не только квартир, но и, например, тех же земельных участков в срочном порядке производится?
Ответ:
-Да, да, производится, мы выкупаем и квартиры, и комнаты, и доли квартир, и земельные участки в том числе. Но, повторюсь: всякий товар имеет свою цену. Сначала необходимо оставить заявку в компанию «Выкупон», наши специалисты бесплатно вас проконсультируют, приедут на место, оценят земельный участок, после чего надо анализировать состояние документов.
К сожалению, большая часть обращающихся по земле, не понимают, какие документы должны у них быть и очень много людей, у которых этих документов, необходимых для сделки, нет.
Скажем, о какой можно вести речь о срочности, если на участок нет кадастрового плана, а сделать его немедленно не получится.
Вопрос:
-Скажите пожалуйста, а у вашей компании существует какой – либо четкий алгоритм, по которому производится срочный выкуп?
Ответ:
-Да, конечно. Наш алгоритм неоднократно отработан на практике и проверен в своей эффективности. Вот этот алгоритм:
ЭТАПЫ ПОКУПКИ
ШАГ 1
Согласование по телефону
На этом этапе идет предварительная оценка объекта по телефону и соглашение с условиями сотрудничества.
ШАГ 2
Оценка объекта недвижимости
Оценка недвижимости – обязательный этап процедуры. Сотрудник конторы выезжает на место и проводит профессиональную экспертизу определения рыночной стоимости объекта.
ШАГ 3
Обсуждение стоимости объекта с собственником
Экспертиза даёт примерную оценку квартиры, дома, коммерческого помещения, но окончательная сумма утверждается по взаимному согласию.
ШАГ 4
Подготовка документов
В обязательном порядке потребуются правоустанавливающие и технические документы объекта. Если каких-то бумаг нет в наличии, риэлторы помогут вам быстро оформить их и включить в пакет.
ШАГ 5
Заключение договора купли-продажи
Ключевая стадия взаимодействия.
Помните: прежде чем ставить свой автограф на документе, нужно внимательно перечитать все пункты договора.
ШАГ 6
Оплата стоимости объекта недвижимости
На этом этапе агентство производит предварительный или полный расчет с продавцом.
ШАГ 7
Переход прав собственности к новому владельцу
Вопрос:
-А на какие риски нужно обратить внимание продавцу, если он имеет дело с не знакомым агентством или компанией?
Ответ:
Вот главные среди них:
Некоторые риэлторские агентства, не имея средств для выкупа, маскируют под рекламу с предложением такой услуги обычный процесс пополнения своей базы недвижимости перечнем недорогих объектов. И владелец, которому срочно нужны деньги, только теряет время, надеясь на их помощь.
Процедура срочного выкупа недвижимости, как правило, не превышает срока в две-три недели. Однако зачастую агентство, начав процесс оформления выкупа, одновременно выставляет квартиру и на продажу. Ожидая продажи квартиры естественным путем, или предлагая ее уже имеющимся клиентам на покупку, риелтор затягивает срок выплаты суммы выкупа продавцу. Минуя этап переоформления недвижимости на “промежуточного владельца”, агентство напрямую оформляет сделку между продавцом и конечным покупателем жилья, производя расчет со “срочным продавцом” в момент подписания договора купли-продажи. Такая сделка ничем не отличается от обычной посреднической операции, и скидка за срочность не должна быть настолько большой, как при выкупе непосредственно агентством.
С целью снижения затрат на налоги при перепродаже квартиры ранее, чем через 5 лет после покупки, риелторы часто идут на занижение стоимости, указываемой в договоре купли-продажи. В соответствии с НК РФ, собственник, продающий квартиру ранее, чем, через 5 лет после ее приобретения, освобождается от уплаты налога, если стоимость такой квартиры не превышает 1 млн. рублей. В связи с этим агентство недвижимости может предложить продавцу, продающему по срочному выкупу квартиру, указать в договоре сумму, с которой налог взиматься не будет. Однако есть риск, что в момент расчета такой продавец и получит именно ту, заниженную, сумму, которая указана в договоре.
В поисках более выгодных предложений продавцы нередко предпочитают услуги случайных посредников или неблагонадежных агентств лишь потому, что у них дисконт предлагается ниже, или сделка выглядит более привлекательной. Тот же вариант действий возможен по причине плохо изученного рынка, что нередко при необходимости срочной продажи. Предполагая снизить ожидаемые потери, такой продавец, наоборот, еще более увеличивает их размер, а то и вовсе рискует оказаться жертвой мошенников и остаться и без недвижимости, и без денег.