Статьи

Как срочно продать залоговую квартиру по услуге срочного выкупа?

Можно ли купить (продать) залоговую квартиру?

Как срочно продать залоговую квартиру по услуге срочного выкупа?

Из-за финансово – экономического кризиса, падения реальных доходов населения, потери работы многие граждане уже не в состоянии обслуживать кредиты, взятые по программам ипотечного кредитования.В том числе, и покупатели из – за падения доходов, сокращения сбережений и накоплений из – за девальвации рубля и из – за высокой стоимости недвижимости, ищут различные способы сэкономить.

Один из них – покупка жилья, оказавшегося под обременением из-за просрочки ипотеки. Согласно статье 334 ГК РФ, п. 1., кредитор имеет право удержать имущество в качестве компенсации за неисполнение обязательств, в данном случае кредитного договора. Данное имущество затем реализуется банками, риелторами или самими должниками, чтобы покрыть сумму кредита. Следует подробно рассмотреть плюсы и минусы покупки залогового жилья, особенности купли-продажи, юридические и финансовые риски.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Залоговая квартира может продаваться тремя способами: через электронный аукцион, самим должником с предварительным погашением кредита, либо с передачей долга.

Продажа с погашением кредита покупателем

Самая быстрая схема. Покупатель подписывает с залогодателем договор и передает ему средства в качестве задатка. Залогодатель отправляется в банк и направляет эти средства для погашения долга. Обременение снимается, квартира становится доступной к продаже без дополнительного разрешения банка. Залогодатель получает оставшуюся часть стоимости квартиры и через нотариуса передает права на недвижимость.

Пример:

Иван приобрел квартиру за 5 млн., внеся при этом первоначальный взнос 2 млн. Банк установил ежемесячный платеж в размере 30 тыс. рублей. Однако Иван не смог погасить даже первый платеж по семейным обстоятельствам и нашел покупателя.

Покупатель в качестве задатка передал Ивану средства, которые тот должен по условиям ипотеки – чуть более 3 млн. Иван погасил долг, обременение было снято.

Покупатель передал еще 2 млн. (сумму первоначального взноса, которую прежний владелец отдал банку). По факту передачи средств составили договор купли-продажи, затем покупатель переоформил на себя квартиру в Росреестре.

По факту передачи задатка нужно составить расписку, а перед оплатой взноса – подписать первоначальный договор купли-продажи. Расписка заполняется в вольной форме. В ней обязательно должны быть паспортные данные сторон, сведения о недвижимости, сумма задатка и дата составления бумаги. Рекомендуется внести графу с оплатой неустойки в случае, если одна из сторон нарушит условия предварительного договора.

Продажа через смену залогодателя

Такой вариант является самым непопулярным, ведь покупатель получает меньше всего выгоды. Он берет на себя долг, состоящий из следующих частей:

тело кредита (часть средств, которые бывший залогодатель уже выплатил кредитору);

дальнейшие ежемесячные отчисления банку;

накопившиеся пени и штрафы, которые к моменту продажи достигают внушительных сумм.

Покупатель предварительного договаривается с залогодателем о выкупе долга. После этого направляется запрос в банк, который должен одобрить смену заемщика. Покупателя проверяют, как стандартного заемщика, претендующего на ипотечный кредит. Оценивается платежеспособность, семейное положение, кредитная история.

При положительном решении банка покупатель отдает залогодателю сумму, которую тот уже отдал по ипотечному кредиту. Может быть сделана скидка 10-15%. Далее новый владелец договаривается с банком о графике ипотечных платежей и сроках погашения пеней и штрафов. Право собственности заверяется в Росреестре. С момента передачи недвижимости начинается ежемесячная выплата ипотеки.

Подробная пошаговая инструкция:

порядок действий при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, например, по программе ипотечного кредитования в Сбербанке.

Данная инструкция подойдет тем, кто хочет приобрести залоговое жилье, находящееся под обременением Сбербанка. Как провести процедуру пошагово:

Поиск жилья. Залоговые квартиры можно найти на сайтах объявлений или в базе риелторов. Чтобы поиск шел быстрее, рекомендуется пользоваться обоими вариантами сразу.

Передача задатка. Составляется предварительный договор-купли продажи. Покупатель передает задаток, создает расписку по этому факту. Задаток равен сумме, уже уплаченной бывшим владельцем банку, или составляет часть от нее.

Погашение задолженности. Покупатель обращается в Сбербанк и переводит средства, необходимые для снятия обременения. Если к этому моменту клиент еще остается должен бывшему владельцу, остаток средств, положенный по договору купли-продажи, кладется в банковскую ячейку в том же банке.

Снятие залога. Когда долг оказывается закрыт, банк передает будущему владельцу закладную с указанием того, что обременение было снято. С этой закладной обращаются в Росреестр, где пометку «в залоге» снимают с квартиры в базе.

Если к моменту снятия залога еще осталась сумма, которую следует выплатить прошлому владельцу, то она из банковской ячейки передается ему. На этом процедура купли-продажи завершается, остается только подписать окончательный вариант договора.

Заключительный документ купли-продажи регистрируется в Росреестре. С собой нужно иметь паспорт, закладную, договор, а также 2000 р. для погашения государственной пошлины.

На этом процедура завершается, новый владелец становится единственным собственником.

Нужно ли разрешение банка?

Разрешение, если покупатель полностью погашает долг и тем самым снимает обременение, не требуется.

Если новый владелец хочет получить жилье на правах ипотеки, то есть сам стать должником, необходимо:

Получить разрешение на продажу недвижимости (залогодателю). См. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, статью 37.

Доказать свою платежеспособность (потенциальному покупателю).

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры

Узнайте прямо сейчас, изменилась ли цена вашей квартиры за последний месяц.

Покупателю необходимы только паспорт, согласие супруга или супруги на совершение сделки. Продавец предоставляет следующие документы:

техпаспорт недвижимости;

выписку из домовой книги, при наличии у продавца несовершеннолетних детей – разрешение от органа опеки;

справка из Росреестра;

справка из ЖЭКа о состоянии счета (показывает, есть ли долги за коммунальные услуги);

бумага о стоимости недвижимости по результатам профессиональной оценки.

Ряд покупателей запрашивает у продавца (если это физическое лицо, а нариелтор или банк) справку из психоневрологического диспансера. Считается, что она должна обезопасить будущего собственника от отчуждения недвижимости по причине того, что сделка была подписана недееспособным лицом. Однако справка из ПНД не является обязательной, как и не является основанием для отстаивания своих прав в суде. Ее необходимость – распространенный миф.

Какие существуют риски, если принято решение купить залоговую квартиру у банка

Главный риск – появление других претендентов на роль владельца недвижимости. Это могут быть иные кредиторы, долевые собственники квартиры, несовершеннолетние дети должника.

Еще одна проблема, тоже связанная с претендующими на недвижимость лицами – выселение. Не факт, что на момент заключения сделки с банком квартира уже будет пуста. Новому владельцу вновь придется подавать прошение в суд, чтобы освободить квартиру. Заставлять бывших владельцев покинуть жилплощадь силой нельзя. За это грозит административный штраф или уголовное наказание по статье 330 УК РФ «Самоуправство». Согласно документу, выселение с применением физического насилия может привести к 6 месяцем ареста или 5 годам исправительных работ.

Велик риск мошенничества. Распространенная схема: покупатель и владелец залоговой недвижимости заключили соглашение о купле-продаже. Покупатель передал часть средств в качестве задатка за недвижимость. Владелец же, вместо того чтобы положить эти средства на счет в банк и тем самым погасить долг, забирает их и скрывается в неизвестном направлении. В итоге покупатель остается без недвижимости и теряет финансы.

Чтобы не попасть ни в одну из перечисленных ситуаций, следует:

Привлечь к купле-продаже независимого агента по недвижимости или юриста, а лучше и того, и другого. Эксперты должны проверить юридическую «чистоту» документов, состояние жилища на данный момент, наличие в нем нежелательных жильцов. Доверять риелторам, которые выступают от банка, в данном случае не стоит – ни будут умалчивать о проблемах, чтобы быстрее совершить продажу.

Задокументировать передачу задатка в расписке, а лучше – передать средства непосредственно в банке, чтобы залогодатель на глазах покупателя погасил долг.

Если риски показались слишком существенными для покупателя, рекомендуется рассмотреть другие способы экономии: покупку на этапе котлована, ипотеку с льготными процентами, материнский капитал.

Преимущества от сделки по купле-продаже залоговой квартиры у банка

Главное преимущество – более доступная цена. Она может быть ниже среднерыночной на 5, 10, 15 и даже 45%. Все зависит от состояния жилища, а также ситуации владельца залоговой жилплощади.

Если должник хочет быстрее расплатиться с банком, на что у него есть не более 3 месяцев, он будет предлагать недвижимость на максимально доступных условиях. Скидка может составлять 20-45%. Именно такие предложения являются самыми выгодными, но в то же время повышаются и риски, ведь купля-продажа происходит через должника, а не банк.

Вторая ситуация – квартиру продает уже банк, используя для этого риелтора. Если риелтор хочет поднять свою статистику, а банк поставил перед ним задачу как можно быстрее получить прибыль, скидка составит около 15% удешевления. В случаях, когда банк никуда не торопится, скидка обычно отсутствует.

Еще одно преимущество при покупке залоговой недвижимости – «чистая» документации. Большая часть залоговой недвижимости – ипотечная, а разрешение на взятие квартиру в ипотеку банк дает только после тщательной проверки объекта. Это позволяет не беспокоиться о соответствии технических характеристик жилья (планировка, пожарная безопасность) государственным нормам.

Итак, приобретение жилплощади, которая находится в залоге – заслуживающий внимания вариант. Хотя оформлять документацию сложно, а в ходе купли-продажи могут возникнуть судебные разбирательства, экономия может достигать 25%. Самые дешевые варианты предлагаются на аукционах, устроенных по решению суда.

Наша инвестиционная платформа от компании «ВыкупОн» предоставляет своим клиентам наиболее популярную в современных условиях услугу срочного выкупа квартир, частных домов, коттеджей, дач и земельных участков.

С нами – выгодно, комфортно, безопасно и без потерь! Мы всегда ждем Вас!

 



Назад к списку