Мы собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов, возможные схемы мошенничества с недвижимостью в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!
В этой памятке мы расскажем, как можно сэкономить на услугах посредников при продаже квартиры и при этом, не потеряв в цене.
Все тонкости процесса продажи объясняет специалист компании ВЫКУПОН.
Как продать квартиру самостоятельно: общие правила
Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя и проведении сделки придется заплатить в среднем 5-7% от стоимости объекта, в зависимости от её сложности.
Перед продажей вам нужно будет сделать:
Собрать нужные документы;
Провести предпродажную подготовку квартиры;
Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-сайтах;
Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
Провести проверку документов покупателей;
Заключить предварительный и основной договоры.
При самостоятельной продаже квартиры также нужно учесть все нюансы, в том числе такие как: куплена она на материнский капитал или нет, являются ли несовершеннолетние собственниками, есть ли ипотечное обременение и т.д.
Срочный выкуп недвижимости. Быстрое решение. Мы просто больше платим. Деньги в наличии !
Продажа квартиры: с чего начать?
Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.
Подготовительный этап продажи квартиры включает:
Определение стоимости вашей квартиры;
Как определить цену продажи квартиры?
Цена продажи зачастую ниже на 7-15% цены, которую мы видим на рекламных сайтах. Это происходит потому, что люди, которые 1-2 раза в жизни совершали сделки с недвижимостью, не понимают текущей ситуации на рынке и не могут корректно определить цену своей квартиры. Завысив стоимость в рекламе, можно ждать и год, и два. Занизив – можно проиграть в деньгах.
Наш бесплатный сервис оценки реальной рыночной стоимости недвижимости ОЦЕНКА – ВЫКУПОН позволяет быстро и точно определить цену любой квартиры. Калькулятор оценки, основанный на искусственном интеллекте, позволяет с минимальной погрешностью определить стоимость жилья любой категории, в любое время по всей РФ.
«Хоум стейджинг» т.е. уборка, освобождение квартиры от личных вещей, косметический ремонт – при необходимости;
Сбор документов;
Размещение объявления о продаже на тематических ресурсах;
Проведение показа квартиры откликнувшимся покупателям.
В основной этап продажи квартиры входят:
Оформление предварительного договора и получение задатка или аванса;
Подписание основного договора с последующей регистрацией;
Передача квартиры и ключей;
Получение оставшихся денег;
Оплата налоговой пошлины.
Определение стоимости квартиры
Здесь можно пойти двумя путями:
Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 3 - 5 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.
Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.
При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:
- Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
- Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым и гардеробным комнатам, балконам или лоджиям.
- Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- Наличие или отсутствие ремонта;
- Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, станциями метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
- Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, изношенные коммуникации и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
- Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.
«Хоум стейджинг» - т.е. предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова «совсем», можно убрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
7 советов по подготовке квартиры к осмотру
Желая продать свою недвижимость, в частности квартиру, одной подготовки документов будет недостаточно. Необходимо ещё привести в порядок само жилье. Ведь на покупателя нужно произвести хорошее первое впечатление. Для этого стоит руководствоваться следующими советами.
1. В первую очередь необходимо произвести генеральную уборку. Даже если квартира имеет хороший современный ремонт, грязь и беспорядок могут оттолкнуть покупателя. Именно поэтому все разбросанные вещи необходимо собрать, а всю пыль и грязь тщательно вычистить. Раковины должны быть освобожденными от грязной посуды и чистыми, в ванной на стене должны отсутствовать подтёки воды. Потолок на кухне необходимо вычистить от жировых испарений. В ванной комнате необходимо избавиться от следов плесени и грибка, если она есть.
2. Не стоит тратить время и деньги на косметический ремонт, так как новый собственник наверняка захочет все сделать по-своему. Главное - это обеспечить работу основных узлов. Для этого, нужно устранить все дефекты в работе кранов, а также проверить целостность труб. Кроме этого, стоит уделить внимание и мебели. Если она будет оставаться, то все дверцы должны хорошо работать.
3. При наличии домашних питомцев, необходимо убрать все признаки их жизнедеятельности. В частности, стоит избавиться от их запаха. Можно применять различные ароматизаторы и дезодоранты. Если на мебели или стенах есть царапины, то от них также стоит избавиться.
4. Дойдя до стадии переговоров с покупателями, необходимо всех посторонних лиц отправить в другое место. Обстановка тет-а-тет позволит разрешить много важных моментов, не отвлекаясь на внешние раздражители.
5. Важное значение имеет освещение. С его помощью можно обратить внимание человека на преимущества помещения. При необходимости можно повесить дополнительные светильники.
6. Если есть время и желание, то можно навести порядок на лестничной клетке. Ее можно подмести и помыть. Если финансы позволяют, то можно и побелить (покрасить) стены. Также можно освежить воздух в подъезде, если это необходимо. Это может дать первое положительное впечатление.
7. Общаться с покупателем необходимо вежливо и грамотно. Не стоит грубо выражаться и перебивать своего собеседника. В противном случае можно показаться человеком безграмотным и ненадежным. С таким мало кто захочет сотрудничать. Особенно если дело касается недвижимости.
Сбор документов
Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас несовершеннолетние дети являются собственниками.
Документы, необходимые сразу
Документы основания (договор купли-продажи, дарения и т.д.)
Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру.
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет
Технический паспорт
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости
Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой
Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Выписка из домовой книги или справка о составе семьи, выдается бесплатно.
Выписка из лицевого счета, либо справка о расчетах с коммунальными службами или квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести фотосъемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких интернет площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в социальных сетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже квартиры.
Показ квартиры потенциальным покупателям
Будьте вежливы и приветливы – приятное впечатление, в том числе от хозяина, располагает к покупке. В процессе разговора узнайте, для каких целей приобретается квартира. Тем, кто планирует сдавать, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которые вы готовы оставить. Тем, кто покупает себе или близким, подробно расскажите о преимуществах именно вашей квартиры по сравнению с подобными, продающимися в этом же районе. Также немалый важный вопрос о соседях. Покупателям лучше получить о них информацию от продавца
Основные этапы продажи квартиры
Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает:
Подписание предварительного договора или договора задатка;
Подписание основного договора купли-продажи;
Регистрацию перехода права собственности на основании этого договора;
Получение оставшейся суммы.
Предварительный договор купли-продажи /договор задатка
Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам потребуется заключение либо предварительного договора, либо договора задатка или аванса, И тот и другой призваны зафиксировать намерения: покупателя – приобрести, продавца – продать. В ходе этих договоров покупатель вносит часть от стоимости квартиры, а продавец убирает все объявления о продаже с веб-площадок и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Договоры нужны для того, чтобы дать время и продавцу и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (поэтому их собирают уже непосредственно перед самой сделкой).
В чем разница между предварительным договором купли-продажи и договором задатка?
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи, он возвращает, переданную ему в качестве аванса сумму.
Договор задатка при купле-продаже квартиры
Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):
Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.);
Кто и за что платит во время купли-продажи квартиры (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регистрационного учета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры и освободит её.
Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме. Как мы уже отмечали выше, если в сделке затрагивает интересы несовершеннолетних, то к сделке привлекается нотариус. В договор включаются условия, на которых заключался предварительный договор. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины за регистрацию права. Стороны сделки обращаются в МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий перехода права собственности.
Расчеты за квартиру
При оплате наличными. Одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка или сервис безопасных расчетов (СБР), он же аккредитив. После регистрации перехода права собственности в Росреестре обе стороны получают договор с отметкой о регистрации, а новый собственник выписку ЕГРН, подтверждающую его право собственности. На основании этих документов продавец получит заложенные в ячейку деньги или банк переводит деньги на личный счет продавца по условиям аккредитива.
Передача квартиры и получение денег
После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи о его правах в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора. Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи ключей и сверки показаний счетчиков учета тепла, воды и электричества при отсутствии задолженности по коммунальным платежам. На этом сделка по самостоятельной продаже квартиры завершена.
Стоит ли продавать квартиру самостоятельно?
Именно потому, что сделка купли – продажи недвижимости имеет большую ценность, проводится в большинстве своем физическим лицом один – два раза за всю жизнь, в этой сфере присутствует большое количество мошенников. Чтобы уберечь вас от ошибок и неприятностей, ниже мы привели 15 основных схем мошенничества с недвижимостью с последний год.
1 схема. Использование при заключении сделки купли-продажи доверенности.
2 схема. Использование мошенниками, при продаже квартиры так называемых собственников из группы риска.
3 схема. Продажа квартиры по поддельному паспорту.
4 схема. Использование «фиктивного нотариуса».
5 схема. Всем известная схема обманутых дольщиков.
6 схема. Застройка на неоформленной надлежащим образом и не предназначенной для строительства земле.
7 схема. Покупка квартиры, перешедшей к владельцу по договору дарения.
8 схема. Сделки с квартирами, полученными в порядке наследования.
9 схема. Нарушение прав несовершеннолетних детей.
10 схема. Многократная продажа квартиры.
11 схема. Продажа совершенно другой квартиры, не той, которая просматривалась покупателем при просмотре.
12 схема. Уговоры продавца жилья указать в договоре купли – продажи заниженную стоимость, для, якобы, уплаты меньшей суммы налогов.
13 схема. Получение аванса от потенциальных покупателей и невозвращение его.
14 схема. Продажа квартиры подставным лицом.
15 схема. Составление заведомо подготовленного текста договора купли – продажи с целью использования юридических тонкостей в корыстных целях.
Новые схемы появляются буквально каждый день и “обкатываются” на доверчивых гражданах постоянно. Как работают подобные схемы, подробно знают специалисты компании Выкупон, и всегда оберегают от подобных ситуаций своих клиентов.
Даже если стороны сделки – покупатель и продавец добросовестные, то существуют риски не учесть все стороны сделки в договоре или других «подводных камней» сделки.
Конечно, так как сделка купли – продажи недвижимости имеет большую ценность, то специалисты нашей компании советуют проводить ее только с юридической помощью и поддержкой.
При самостоятельной продаже квартиры вы принимаете звонки от потенциальных покупателей круглосуточно, показываете квартиру чужим людям. А сталкиваясь с профессиональными покупателями, еще и можете уступить по цене – просто потому, что вы никогда в жизни не занимались продажей и не понимаете, как правильно это сделать.
Узнайте стоимость квартиры по всей РФ с погрешностью 10 тыс.руб.
Почему сейчас сложно продать квартиру на вторичке?
Раньше, к примеру, за период отпуска можно было найти покупателя, сейчас для этого нужно прикладывать больше времени и сил.
Как мы уже неоднократно отмечали в предыдущих статьях, среднее время экспозиции объекта недвижимости в настоящее время выросло до восьми – тринадцати месяцев.
Свою роль в рецессии вторичного рынка недвижимости сыграла пандемия коронавируса, снижение реальных располагаемых доходов населения, снижение платежеспособности физических лиц и домохозяйств и, как следствие, отток потенциальных покупателей недвижимости на рынок новостроек.
Только лишь на первичном рынке недвижимости сейчас есть возможность, используя государственные меры поддержки и льготные программы ипотечного кредитования, приобрести свое первое жилье или улучшить уже существующие жилищные условия.
Вопрос продажи недвижимости на вторичном рынке всегда был актуальным. Особенно продавцов всех категорий недвижимости больше всего волнует вопрос – как ускорить сам процесс продажи не теряя, по возможности, в цене.
Если говорить только факты, то продать недвижимость, например, квартиру было всегда достаточно сложно. В последнее время, вместе с кризисом, пришло и общее падение реальных доходов населения, что сказалось, естественно, на платежеспособности граждан и на возможности их покупать недвижимость.
В результате сложившейся ситуации количество сделок купли – продажи вторичной недвижимости за последний год резко сократилось. И это говорит о том, что продать квартиру стало еще сложнее, чем ранее.
Воспользоваться срочным выкупом недвижимости
В том случае, если Вы хотите продать свою квартиру или другую категорию недвижимости очень быстро, то мы рекомендуем Вам воспользоваться услугой срочного выкупа недвижимости.
Наша компания ВЫКУПОН оказывает своим клиентам такую услугу. Как это происходит, за какое время выкупается недвижимость, какие основные параметры проводимой услуги – Вы можете прочитать на нашем сайте выкупон.ру.
Если Вы хотите продать квартиру, частный дом, коттедж или земельный участок срочно – воспользуйтесь нашими услугами срочного выкупа!
Мы в любой момент готовы рассмотреть вашу заявку на срочную продажу или выкуп вашей квартиры. Наши опытные специалисты смогут провести сделку с учетом любых юридических нюансов.
Срочно продать недвижимость здесь
Срочно продать авто здесь